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Modelo de contrato de locação

Q: Posso exigir caução e fiador no mesmo contrato de aluguel?

Não. O parágrafo único do art. 37 da Lei 8.245/91 veda, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação. São quatro modalidades possíveis — caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento — e o contrato precisa escolher uma. A caução em dinheiro ainda tem um teto: não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel, e deve ser depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos revertendo ao locatário no levantamento (art. 38, § 2º).

Q: Posso editar o modelo de contrato de locação no Word?

Sim. Cada versão é oferecida em dois arquivos: um PDF para leitura e impressão e um .docx que abre no Microsoft Word, no Google Docs e no LibreOffice. Os campos a preencher estão marcados entre colchetes maiúsculos, como [NOME COMPLETO DO LOCADOR], para você localizar todos com a busca do editor. O uso é livre e gratuito, inclusive por imobiliárias e administradoras.

Residencial, comercial e por temporada. Três versões prontas para preencher, em PDF e em Word, com o artigo da Lei do Inquilinato ao lado de cada cláusula que muda.

Anaclara Atualizado em 29/07/2026 Uso livre e gratuito

GrátisModelo 01 · Locação de imóvel urbano

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7 páginas · 16 cláusulas · PDF 188 KB · Word 9 KB

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Antes de assinar, passe no advogado. Este é um modelo genérico. Ele cobre a estrutura que a Lei 8.245/91 espera de um contrato de locação, mas não conhece o seu imóvel, o seu inquilino nem o seu risco.

E há um detalhe que costuma pegar quem confia demais no modelo: pelo art. 45 da Lei 8.245/91, é nula de pleno direito a cláusula que tente afastar a prorrogação do art. 47 ou o direito de renovação do art. 51 — mesmo que as duas partes tenham assinado de livre vontade. Assinatura não conserta cláusula ilegal. Leia o aviso completo.

O contrato de locação é o documento particular mais assinado do Brasil, e o que mais se copia errado. A maior parte dos modelos que circulam por aí é a mesma minuta genérica reaproveitada para os três tipos de locação — quando é justamente o tipo que muda o prazo, a forma de encerrar e o que a lei obriga a escrever.

Então a primeira decisão não é qual modelo baixar. É qual dos três você está fazendo.

O que muda de uma versão para a outra

Doze cláusulas são idênticas nas três versões. Estas três não são — e cada uma existe por causa de um artigo específico da Lei do Inquilinato. Troque a versão acima para ver o texto mudar.

Contrato de locação · residencial7 páginas

Cláusula quarta — do prazo arts. 46 e 47

A locação é ajustada pelo prazo de 30 (trinta) meses, com início em [DIA/MÊS/ANO] e término em [DIA/MÊS/ANO], data em que o LOCATÁRIO se obriga a restituir o imóvel, independentemente de notificação, aviso ou interpelação.

Trinta meses não é exigência da lei — é o divisor de águas. Em contrato escrito de 30 meses ou mais, a locação acaba sozinha no vencimento. Abaixo disso, prorroga automaticamente e o imóvel só volta nas hipóteses do art. 47.

Cláusula terceira — da destinação art. 47, III

O imóvel destina-se exclusivamente à residência do LOCATÁRIO e de sua família, sendo vedada a mudança de destinação, a cessão, a sublocação ou o empréstimo sem consentimento prévio e por escrito do LOCADOR.

A destinação declarada define qual regime se aplica. Alugar como residencial e deixar virar ponto comercial muda o contrato de capítulo da lei sem ninguém assinar nada.

Cláusula sexta — do reajuste art. 17

O aluguel será reajustado a cada 12 (doze) meses, contados do início da locação, pela variação acumulada do [ÍNDICE — por exemplo IPCA ou IGP-M], ou, na sua falta, pelo índice que legalmente o substituir.

O valor é livre, mas a forma não: é vedado estipular o aluguel em moeda estrangeira, vinculá-lo à variação cambial ou ao salário mínimo.

As outras doze cláusulas — objeto, aluguel, encargos, garantia, obrigações das partes, vistoria, benfeitorias, devolução antecipada, rescisão, assinatura eletrônica e foro — são idênticas nas três versões.

Trecho do modelo. O arquivo completo traz as cláusulas inteiras, a folha de assinaturas e a nota de base legal de cada uma.

As três versões, e quando usar cada uma

Residencial: os 30 meses decidem tudo

É a locação de imóvel urbano para moradia. A regra que organiza o resto é o prazo. Num contrato escrito de 30 meses ou mais, a locação termina no dia combinado, sem precisar avisar ninguém — o art. 46 diz isso com todas as letras. Se o inquilino continuar no imóvel por mais de trinta dias e o proprietário não se opuser, presume-se prorrogada por prazo indeterminado, e aí o proprietário pode denunciar a qualquer tempo, dando trinta dias para desocupação.

Abaixo de trinta meses, o jogo vira. O art. 47 prorroga a locação automaticamente e só permite retomar o imóvel em hipóteses específicas: uso próprio, do cônjuge, de ascendente ou descendente sem imóvel próprio; demolição ou obra aprovada que aumente a área construída em pelo menos 20%; extinção do contrato de trabalho, quando a moradia estava ligada ao emprego; ou depois de cinco anos ininterruptos de locação. Contrato de doze meses não é mais curto: é mais difícil de encerrar.

Comercial: o inquilino pode obrigar você a renovar

Na locação não residencial existe uma figura que não tem equivalente no aluguel de moradia: a ação renovatória. O art. 51 dá ao locatário o direito de renovar o contrato por igual prazo, contra a vontade do proprietário, desde que três condições estejam presentes ao mesmo tempo — contrato escrito e por prazo determinado, prazo mínimo de cinco anos somando os contratos escritos ininterruptos, e exploração do mesmo ramo pelos três anos anteriores.

Há uma janela para pedir: a ação renovatória precisa ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato em vigor. Fora dela, o direito decai (§ 5º). E não adianta tentar contornar o assunto no papel — o art. 45 anula a cláusula que afaste o direito de renovação ou que imponha pagamento para exercê-lo.

Temporada: noventa dias, e nem um a mais

A locação para temporada é a destinada à residência temporária — lazer, curso, tratamento de saúde, obra no imóvel próprio, ou outro fato que decorra de determinado tempo — e contratada por prazo não superior a noventa dias (art. 48). Se o imóvel for mobiliado, o parágrafo único obriga o contrato a descrever os móveis e utensílios e o estado de cada um.

É também a única modalidade em que a lei autoriza receber tudo adiantado: o art. 49 permite ao locador cobrar de uma só vez os aluguéis e encargos e ainda exigir garantia. Em troca, o art. 50 cobra atenção no fim do prazo — se o hóspede permanecer mais de trinta dias sem oposição, a locação vira por tempo indeterminado, o pagamento antecipado deixa de ser exigível e o contrato só pode ser denunciado depois de trinta meses do início.

A garantia: escolha uma, e só uma

É o erro mais comum em contrato de aluguel feito sem advogado: pedir fiador e caução, para dormir tranquilo. O parágrafo único do art. 37 veda expressamente, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.

Modalidade	Como funciona	Limite legal
Caução	Em dinheiro, bens móveis ou imóveis. Em dinheiro, vai para caderneta de poupança e os rendimentos são do locatário.	art. 38, § 2º máx. 3 aluguéis
Fiança	Terceiro responde solidariamente até a devolução das chaves. Se o fiador for casado, o cônjuge também assina.	art. 37, II
Seguro de fiança locatícia	Apólice contratada com seguradora. A renovação costuma ficar a cargo do locatário.	art. 37, III
Cessão fiduciária de quotas	Quotas de fundo de investimento cedidas em garantia, por instrumento próprio.	art. 37, IV

Caução em bens móveis precisa de registro em cartório de títulos e documentos; em bens imóveis, de averbação na matrícula (art. 38, § 1º).

Os campos que ninguém pode deixar em branco

No arquivo, tudo o que precisa ser preenchido está entre colchetes maiúsculos — use a busca do editor por [ e você encontra todos. Estes nove são os que mais voltam errados:

[NOME COMPLETO OU RAZÃO SOCIAL]Como está no documento, não como a pessoa se apresenta. Se o imóvel tem mais de um proprietário, todos assinam.
[ENDEREÇO COMPLETO]Com número, complemento, bairro, cidade, estado e CEP. Apartamento sem número de unidade já invalidou cobrança.
[MATRÍCULA E CARTÓRIO]Identifica o imóvel de forma inequívoca e é o que permite averbar o contrato depois.
[VALOR] e [VALOR POR EXTENSO]Divergência entre número e extenso é discussão garantida. Nunca em salário mínimo nem em moeda estrangeira (art. 17).
[ÍNDICE DE REAJUSTE]IPCA, IGP-M ou outro. Sem índice definido, o reajuste anual vira negociação do zero.
[DIA] do vencimentoJunto com a forma de pagamento e a chave Pix ou conta. É o que faz o comprovante servir de recibo.
[GARANTIA ESCOLHIDA]Apague as outras três modalidades do modelo. Deixar duas no contrato é nulidade (art. 37, § único).
[NÚMERO] da multaNa devolução antecipada, ela é reduzida proporcionalmente ao tempo já cumprido (art. 4º).
[CIDADE], [DIA] de [MÊS] de [ANO]A data de assinatura. Se assinar eletronicamente, o registro do sistema também marca dia e hora.

Depois de preencher, como assinar

A Lei 8.245/91 não impõe forma para a locação de imóvel urbano — o art. 47 chega a mencionar a locação ajustada verbalmente. O que dá segurança não é o papel: é a prova de quem assinou e de que o arquivo não mudou depois.

Para o documento eletrônico, quem resolve isso é o art. 10, § 2º da MP 2.200-2/2001: admite-se qualquer outro meio de comprovação de autoria e integridade, mesmo sem certificado ICP-Brasil, desde que aceito pelas partes. Por isso o modelo já traz uma cláusula em que locador e locatário declaram aceitar a assinatura eletrônica e os registros gerados no processo.

Sobre as duas testemunhas: elas nunca foram requisito de validade da locação. Servem para transformar documento particular em título executivo (CPC, art. 784, III), e o crédito de aluguel tem inciso próprio — o VIII — que não as menciona. O § 4º do mesmo artigo, incluído pela Lei 14.620/2023, dispensa testemunhas nos títulos constituídos por meio eletrônico quando a integridade é conferida por provedor de assinatura. Continuam necessárias em dois casos: averbar o contrato na matrícula para assegurar a preferência (art. 33, § único) e obter liminar de despejo por mútuo acordo (art. 59, § 1º, I).

O passo a passo completo está em assinar contrato de locação pelo WhatsApp, e a base legal detalhada em validade jurídica.

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Perguntas frequentes

Modelo de contrato de locação baixado da internet tem validade?

O que dá validade ao contrato não é a origem do arquivo: é o acordo entre as partes sobre o que está escrito nele. A Lei 8.245/91 não impõe forma para a locação de imóvel urbano — ela admite até o contrato verbal. O risco de um modelo genérico não é ele ser inválido, é ele não cobrir o seu caso, ou trazer cláusula que a lei anula. O art. 45 declara nulas de pleno direito as cláusulas que tentem afastar a prorrogação do art. 47 ou o direito de renovação do art. 51, mesmo que as duas partes tenham assinado. Por isso o modelo é ponto de partida, e a revisão de um advogado é o passo seguinte.

Qual a diferença entre residencial, comercial e por temporada?

Muda o prazo e o que acontece no fim dele. No residencial, o prazo de 30 meses ou mais faz o contrato terminar sozinho no vencimento, sem aviso (art. 46); abaixo de 30 meses a locação prorroga automaticamente e o imóvel só pode ser retomado nas hipóteses do art. 47. No comercial, existe a renovação compulsória do art. 51, que exige contrato escrito, prazo mínimo de cinco anos somados e três anos no mesmo ramo. Na temporada, o prazo não pode passar de noventa dias (art. 48), a descrição dos móveis é obrigatória se o imóvel for mobiliado, e o aluguel pode ser cobrado integralmente e de forma antecipada (art. 49).

Contrato de locação precisa de duas testemunhas?

Para valer entre as partes, nunca precisou — testemunha não é requisito de validade da locação. As duas testemunhas do art. 784, III do CPC servem para transformar um documento particular em título executivo extrajudicial, e o crédito de aluguel tem inciso próprio, o VIII, que não as menciona. O § 4º do mesmo artigo, incluído pela Lei 14.620/2023, dispensa a assinatura de testemunhas nos títulos constituídos por meio eletrônico quando a integridade é conferida por provedor de assinatura. Elas continuam necessárias em dois casos específicos: averbar o contrato na matrícula para assegurar o direito de preferência (art. 33, parágrafo único) e obter liminar de despejo por mútuo acordo (art. 59, § 1º, I).

Posso exigir caução e fiador no mesmo contrato de aluguel?

Não. O parágrafo único do art. 37 veda, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação. São quatro modalidades possíveis — caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento — e o contrato precisa escolher uma. A caução em dinheiro ainda tem um teto: não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel, e deve ser depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos revertendo ao locatário no levantamento (art. 38, § 2º).

Posso editar o modelo no Word?

Sim. Cada versão vem em dois arquivos: um PDF para leitura e impressão e um .docx que abre no Microsoft Word, no Google Docs e no LibreOffice. Os campos a preencher estão marcados entre colchetes maiúsculos, como [NOME COMPLETO DO LOCADOR], para você localizar todos com a busca do editor. O uso é livre e gratuito, inclusive por imobiliárias e administradoras.

Fontes consultadas em 29/07/2026

Brasil — Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato): arts. 4º, 17, 33, 37, 38, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51 e 59.
Brasil — Lei 13.105/2015 (Código de Processo Civil): art. 784, incisos III e VIII, e § 4º.
Brasil — Lei 14.620/2023: norma que incluiu o § 4º no art. 784 do CPC.
Brasil — Medida Provisória 2.200-2/2001, art. 10, § 2º.
Brasil — Lei 14.063/2020: classificação das assinaturas eletrônicas em simples, avançada e qualificada.

O modelo é metade. A outra metade é voltar assinado

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