Assinar contrato de locação pelo WhatsApp

Quem aluga imóvel raramente pergunta se a assinatura eletrônica “vale”. A pergunta real é outra, e é bem mais concreta: se o inquilino parar de pagar, esse contrato serve?

Serve — e por razões que quase ninguém explica direito, porque quase todo mundo confunde três coisas diferentes: o que faz o contrato de locação existir, o que faz ele valer contra terceiros, e o que faz a dívida de aluguel virar título executivo. Cada uma tem uma exigência de forma distinta, e só uma delas ainda leva você ao cartório.

Comece pelo pedaço do contrato onde essa confusão mora: a última página.

Ainda não escreveu o contrato? Baixe o modelo de contrato de locação em PDF ou Word — nas três versões, residencial, comercial e por temporada.

Três exigências que as pessoas misturam

Vale separar com cuidado, porque a resposta muda em cada uma.

1. Para o contrato existir: nenhuma forma é exigida

A Lei do Inquilinato não impõe forma à locação de imóvel urbano. Ela é tão flexível nesse ponto que admite contrato verbal — o art. 47 trata expressamente da locação “ajustada verbalmente ou por escrito”. Se um acordo feito de boca produz locação válida, um PDF assinado pelas duas partes no WhatsApp produz também.

O que o meio eletrônico precisa é de prova de autoria e integridade, e isso o art. 10, § 2º da MP 2.200-2/2001 resolve: admite qualquer outro meio de comprovação, inclusive sem certificado ICP-Brasil, desde que admitido pelas partes como válido. Locador e locatário que assinam pelo WhatsApp estão fazendo exatamente essa admissão.

2. Para cobrar o aluguel: o crédito tem inciso próprio

Aqui mora a maior parte da confusão sobre testemunhas. O art. 784, III do CPC exige duas testemunhas para que um documento particular qualquer vire título executivo extrajudicial. Só que o aluguel não depende desse inciso — ele tem o seu:

“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: […] VIII – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;”Código de Processo Civil

Repare no que o inciso VIII pede: comprovação documental. Não pede testemunha, não pede firma reconhecida, não pede papel. Pede que você consiga provar o crédito com documento — o contrato, os valores, os vencimentos.

E em 2023 a Lei 14.620 acrescentou um parágrafo que fecha a discussão para qualquer contrato eletrônico, não só o de aluguel:

“§ 4º Nos títulos executivos constituídos ou atestados por meio eletrônico, é admitida qualquer modalidade de assinatura eletrônica prevista em lei, dispensada a assinatura de testemunhas quando sua integridade for conferida por provedor de assinatura.”CPC, art. 784, § 4º — incluído pela Lei 14.620/2023

São duas razões independentes, e é por isso que aquelas duas linhas da folha de assinaturas foram riscadas acima.

O que a lei pede do contrato de aluguel não é assinatura de testemunha. É integridade conferida.

3. Para valer contra terceiros: aí sim, cartório

Esta é a parte que costuma ser omitida por quem vende assinatura eletrônica, e ela é real. Alguns efeitos da locação só existem com averbação na matrícula do imóvel, e nenhuma assinatura eletrônica substitui isso. Detalhamos logo abaixo.

Do papel para a conversa, etapa por etapa

Quando você ainda vai precisar do cartório (e das testemunhas)

Três situações em que a folha de assinaturas eletrônica não basta. Todas continuam valendo, e vale conhecê-las antes de decidir.

• Manter a locação se o imóvel for vendido. Pelo art. 8º da Lei 8.245/91, o comprador pode denunciar o contrato e dar 90 dias para desocupação — salvo se a locação for por prazo determinado, o contrato tiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. Sem averbação, o inquilino sai.
• Direito de preferência oponível a terceiros. O art. 33 dá ao locatário preterido o direito de haver o imóvel para si, desde que o contrato esteja averbado na matrícula pelo menos trinta dias antes da alienação. E o parágrafo único é explícito: a averbação se faz à vista de qualquer via do contrato “desde que subscrito também por duas testemunhas”. Aqui as testemunhas voltam.
• Caução em bens. Pelo art. 38, § 1º, a caução em bens móveis é registrada no cartório de títulos e documentos e a em bens imóveis é averbada à margem da matrícula. Vale lembrar do parágrafo único do art. 37: é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.

Um detalhe que também exige testemunhas: a liminar de desocupação em quinze dias do art. 59, § 1º, I depende de mútuo acordo “celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas”. Já o inciso IX do mesmo parágrafo — falta de pagamento em contrato sem nenhuma das garantias do art. 37 — não faz essa exigência.

Como fica, na prática

Do lado de quem administra o aluguel, o fluxo inteiro cabe numa conversa:

1. 1Você anexa o PDF do contrato na conversa com a Anaclara e diz para quem enviar — por texto, por áudio ou encaminhando o cartão de contato da pessoa.
2. 2Cada signatário recebe o contrato como anexo no próprio WhatsApp. Não instala aplicativo, não cria conta, não abre navegador.
3. 3A Anaclara envia um código de sete dígitos, que expira em 60 minutos. Ele só é aceito quando a resposta vem do mesmo número para o qual foi enviado.
4. 4Com todas as confirmações, o arquivo é fechado com assinatura RSA-SHA256 da plataforma e carimbo PAdES com certificado ICP-Brasil, e o PDF assinado volta para todo mundo no chat.
5. 5Se alguém questionar depois, qualquer pessoa confere o documento no validador público, pelo código ou subindo o PDF, sem precisar de cadastro.

Para imobiliárias que fecham muitos contratos por mês, o mesmo fluxo existe por API REST e em lote — o modelo entra uma vez e cada locação sai personalizada. E se o que falta é a minuta, comece pelos modelos de contrato.

O que guardar de cada contrato

Se um dia esse contrato for parar num processo, o que vai ser examinado não é a estética da assinatura. É a trilha. Vale ter à mão, para cada locação:

• O PDF assinado, com o carimbo da plataforma — é ele que circula, não o original.
• O hash SHA-256 do arquivo original e do assinado: é o que demonstra que nada foi alterado depois do fecho.
• O registro das confirmações: qual número recebeu, qual número respondeu, e quando — com o carimbo de tempo do servidor e o do webhook do Meta, que são independentes entre si.
• Os comprovantes de pagamento dos aluguéis. O art. 784, VIII pede crédito “documentalmente comprovado”: o contrato prova o valor devido, os recibos provam o que foi ou não pago.

Sobre a força probatória desse conjunto e a diferença entre assinatura simples, avançada e qualificada, escrevemos em detalhe na página de validade jurídica e no post sobre os riscos de exigir certificado digital de quem assina.

Perguntas frequentes